Lei de condomínio: o que você precisa saber sobre legislação condominal

Para entender de fato o efeito que uma legislação condominial tem para um prédio, precisamos voltar um pouco no tempo para falarmos da origem: as leis.

Definida como um sistema de regras que são criadas e executadas por meio de instituições sociais ou governamentais para regular comportamentos dos indivíduos, a lei é uma regra categórica.

Em uma sociedade, a função das leis é controlar os comportamentos e ações dos indivíduos de acordo com os princípios daquela sociedade. Ou seja, a lei tem o objetivo básico de achar um meio termo entre as pessoas que vivem em um mesmo lugar, eliminando subjeções e procurando encontrar (e colocar) igualdade entre elas.

Pois bem, depois de entendermos a premissa básica do motivo da lei ser criada, fica mais fácil compreender a importância da lei de condomínio e o porquê ela é essencial em qualquer prédio. Afinal, ela também pretende achar uma linha que coloque todos os condôminos sobre um mesmo nível de patamar, regras e costumes para que assim, a vida coletiva seja harmoniosa.

E é para dar todos os lados da legislação condominial é que reunimos tudo o que seu prédio precisa saber sobre lei de condomínio.

Com certeza, depois de dominar este tema, seu condomínio terá uma outra perspectiva do futuro. E pode acreditar: isso é uma lei!

Para entender de fato o efeito que uma legislação condominial tem para um prédio, precisamos voltar um pouco no tempo para falarmos da origem: as leis.

Definida como um sistema de regras que são criadas e executadas por meio de instituições sociais ou governamentais para regular comportamentos dos indivíduos, a lei é uma regra categórica.

Em uma sociedade, a função das leis é controlar os comportamentos e ações dos indivíduos de acordo com os princípios daquela sociedade. Ou seja, a lei tem o objetivo básico de achar um meio termo entre as pessoas que vivem em um mesmo lugar, eliminando subjeções e procurando encontrar (e colocar) igualdade entre elas.

Pois bem, depois de entendermos a premissa básica do motivo da lei ser criada, fica mais fácil compreender a importância da lei de condomínio e o porquê ela é essencial em qualquer prédio. Afinal, ela também pretende achar uma linha que coloque todos os condôminos sobre um mesmo nível de patamar, regras e costumes para que assim, a vida coletiva seja harmoniosa.

E é para dar todos os lados da legislação condominial é que reunimos tudo o que seu prédio precisa saber sobre lei de condomínio.

Com certeza, depois de dominar este tema, seu condomínio terá uma outra perspectiva do futuro. E pode acreditar: isso é uma lei!

 

AS LEIS DE CONDOMÍNIO ESSENCIAIS

De forma geral, uma legislação condominial é formada por 7 leis que juntas, são fundamentais para qualquer prédio, seja no aspecto de uma convivência harmoniosa entre os moradores, bem como no lado legal. São elas:

1. Constituição
2. Código Civil
3. Leis de Condomínio
4. Convenção do Condomínio
5. Regimento Interno do Condomínio
6. Assembleias e Reuniões

E é sobre cada uma dessas leis sobre condomínios que vamos falar de forma detalhada abaixo para que assim, você entenda a importância de cada uma!

 

1. CONSTITUIÇÃO

A Constituição é o principal e mais importante conjunto de leis que nosso país possui. Apesar dela não falar de forma direta sobre condomínios, a Constituição, ainda assim, trata de assuntos importantes para a criação da lei de condomínio. Os principais são a dignidade da pessoa humana e de propriedade privada, temas esses que regem uma legislação condominial.

 

2. CÓDIGO CIVIL

Chegamos ao instrumento que está acima de qualquer lei de condomínio: o Código Civil.

Com 44 artigos destinados à legislação condominial, o Código Civil é a base das leis sobre condomínio. Ele ajuda o prédio a regular diversos temas importantes, como descumprimento de normas, inadimplência e muitos outros assuntos que afetam o dia a dia do condomínio.

A Lei nº 4.591/64 (ou Lei de Condomínio) que é anterior ao Código Civil, era mais importante do que outras medidas. No entanto, depois que foram publicados os 44 artigos do Código Civil feitos em 2002, essa Lei de Condomínio foi substituída pelo próprio em 11 de janeiro de 2003, mesmo que ainda aborde direitos, deveres e condutas a serem respeitadas, assuntos esses que também são abordados pelo Código Civil.

Em relação a Lei de Condomínio, o Código Civil traz as seguintes mudanças:

• Convenção (Art. 1.333): as clausulas da Convenção do condomínio perdem a sua validade, caso elas vão contra o Código Civil.

• Multa de inadimplência (Art. 1.336): o teto de multa por atraso muda de 20% para 2%.
  
  
• Multa para conduta antissocial (Art. 1.337): o valor poderá ser de até 10 vezes o valor mensal do condomínio.
  
  
• Multa para o descumprimento de normas (Art. 1.337): será possível dar uma multa de até 5 vezes o valor mensal do condomínio a quem for reincidente, caso haja aprovação de 3/4 dos moradores em assembleia.
  
  
• Destituição do síndico (Art. 1.349): para retirar um síndico do cargo, é preciso que a maioria total do condomínio, ou seja, a metade mais um, vote a favor (antigamente, eram só 2/3).
  
  Sendo assim, o Código Civil se torna uma verdadeira cartilha para o síndico em situações de discordância em assembleias ou reuniões. Por isso, se você não possui uma cópia em mãos, providencie um já! A lei de condomínio do seu prédio agradece.

 

3. LEIS DE CONDOMÍNIO

 

Como mencionamos no tópico anterior, a Lei de Condomínio foi substituída pelo Código Civil, com os 27 artigos iniciais da lei derrogados pelo novo Código.

Desde quando foi sancionada em 1964, a Lei de Condomínio, apesar de necessitar de uma atualização devido a mudança em prédios no decorrer dos anos, ainda é uma referência em legislação condominial.

No entanto, a Lei de Condomínio ainda é útil para um aspecto em específico: a incorporação imobiliária, assunto esse que o Código Civil trata somente do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária.

 

4. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

A Convenção do Condomínio possui uma função muito importante. Ela é a responsável por definir os detalhes de características específicas de um condomínio que o Código Civil ou a Lei de Condomínio, por tratarem dos prédios de forma mais geral, não preveem.

De caráter obrigatório, uma Convenção de Condomínio vai detalhar as regras que fazem sentido para a realidade de seu condomínio. Elas, por sua vez, devem ser seguidas por todos os moradores.

Alguns exemplos de itens definidos em uma Convenção são:

• Forma de administração
• Competência das assembleias
• Modo de pagamento dos condôminos
• Fundo de reserva
• Quota proporcional 

Também é no documento de Convenção que são determinados assuntos como:

• Propriedade onde o condomínio está localizado e quais áreas são de uso comum ou exclusivo
• Indicações de como usar os serviços e itens que são de acesso a todos os moradores
• O modelo de administração do condomínio

Sendo assim, a Convenção do Condomínio é fundamental para qualquer legislação condominial e precisa ser respeitada por todos sob pena de multas. No entanto, as regras só vão se tornar oficiais quando oficializadas em um documento.

Por isso, é indispensável a presença de algum advogado especializado em legislação imobiliária para que valide o documento e verifique se as leis vão ao encontro da legislação superior.

Para finalizar o processo e a convenção, de fato, ser validada, é necessário a assinatura de 2/3 das frações ideais do condomínio.

 

5. REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO

Feito pelos próprios condôminos, o Regimento Interno é parte fundamental das leis sobre condomínio.

Ele tem o papel de estabelecer regras que envolvam a conduta de funcionários e moradores, proibições, equipamentos compartilhados, uso de áreas, animais em apartamento, entre outros assuntos. Por isso, deve ser parte integral da Convenção do Condomínio e registrada em cartório para que possa ser oficializado.

O que acaba diferenciando o Regimento Interno de uma Convenção de Condomínio está nas matérias que a lei remete como de sua competência. Ou seja, uma Convenção sempre será superior a um Regimento Interno, que por sua vez, tem um objetivo focado no dia a dia do prédio e nas regras de relacionamento entre os condôminos.

Como envolve questões diárias e direcionadas inteiramente a moradores, o Regimento Interno também precisa ser aprovado por eles em uma assembleia.

 

6. ASSEMBLEIAS E REUNIÕES

De acordo com a Lei de Condomínio, reuniões de assembleia são obrigadas a serem realizadas, pelo menos, uma vez ao ano. Ela possui o objetivo de discutir temas, promover diálogos e alinhamentos, bem como realizar votações como a de síndico, por exemplo. Por isso, uma assembleia se torna importante para qualquer legislação condominial. 

É nesta ocasião que o síndico tem a oportunidade de aprovar perante os condôminos o orçamento de despesas e prestar contas, bem como pedir a contribuição de cada um dos moradores para assuntos importantes do dia a dia do prédio.

Respeitando-se as leis superiores do Código Civil e Lei de Condomínio, em uma assembleia, também é possível alterar ou atualizar assuntos importantes. Tanto a Convenção do Condomínio (com um quórum mínimo de ⅔ dos condôminos), bem como o Regimento Interno (com a maioria simples dos presentes), podem sofrer modificações.

Um condomínio pode ter 3 tipos de assembleia. São elas:

• Assembleia Geral de Instalação (AGI): por ser feita no início do condomínio, é nela que se elege o síndico, realiza a inscrição do CNPJ e se faz a contratação de seguros.
  
  
• Assembleia Geral Ordinária (AGO): feita anualmente, esta assembleia é a mais conhecida e é realizada para o síndico apresentar as prestações de contas do condomínio.
   
• Assembleia Geral Extraordinária (AGE): realizada para algum caso ou demanda de moradores ou síndico que precisam ser resolvidos de forma emergencial.  

Por fim e não menos importante, assembleias tendem a receber muitos condôminos. Por isso, é importante tentar manter a organização para que você, possa colocar em pauta os assuntos a serem discutidos e assim, a reunião tenha seu objetivo cumprido.

Como você viu, a comunicação é um elemento chave na vida em condomínio por trazer harmonia, entendimento e sinergia entre todos que partilham esse espaço. Sendo assim, a ALLPORT disponibiliza para você 19 modelos de comunicados e cartas mais usados no dia a dia para as mais diversas situações em um condomínio.

 

 

As leis sempre foram e sempre serão fundamentais para que qualquer sociedade evolua a partir de uma convivência mais justa e pacífica entre seus participantes. E como você viu no decorrer do texto, a lei de condomínio, bem como a legislação condominial que ela ajuda a criar, são igualmente essenciais para que os condôminos vivam em harmonia e, por consequência, sua gestão como síndico seja próspera, positiva e eficaz.

E para trilhar esse caminho e alcançar esse objetivo, existem leis obrigatórias, mas que agora, você já sabe, certo?