Vazamentos no apartamento de cima: de quem é a responsabilidade?

Responsabilidade, por si só, é uma coisa complicada – afinal, ela é um assunto subjetivo. Mas se morando em um condomínio, essa palavra, quando vem acompanhada de um assunto como vazamento entre apartamentos, ganha outros contornos.

Em um condomínio, a convivência é algo fundamental para que a harmonia reine entre todos – assim, você, enquanto síndico, terá muito mais paz para sua gestão. No entanto, vazamento entre apartamentos é algo que ajuda a estremecer essa convivência. E muito ocorre porque os envolvidos, às vezes por falta de informação, não se entendem sobre qual é a responsabilidade de cada um. E aí, o papel do síndico é essencial para mediar essa situação.

E para falar tudo que gira em torno sobre esse assunto é que a ALLPORT preparou esse texto com informações e dicas que têm o objetivo de responder a grande questão:

Afinal, o vazamento entre apartamentos é responsabilidade do condomínio ou do condômino?

MAS ANTES, O QUE DIZ A LEI SOBRE VAZAMENTO EM APARTAMENTOS?

Apesar do Código Civil não contar com uma lei que fale somente de vazamentos entre apartamentos, ele possui alguns artigos interessantes que podem ser usados como base na resolução desse problema.

• Art. 1.331: fala sobre a distinção existente entre áreas de propriedade do condomínio e áreas de propriedade exclusiva.
  
  
• Art. 1.336: pode ser utilizada em caso de rateio ao definir, a partir de sua fração ideal, quais são os deveres do morador na hora de contribuir para as despesas do condomínio.
  
  
• Art. 1.348: define que o síndico é o responsável por garantir o bem-estar dos moradores e conservação do condomínio e que, caso contrário, o mesmo poderá responder por qualquer prejuízo de forma jurídica ou civil.

Por fim, para vazamentos entre apartamentos que estejam alugados, a chamada Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) diz:

• Art. 22: o proprietário é quem precisa pagar quando houver infiltração por conta de desgaste na estrutura.
  
  
• Art. 23: caso o vazamento tenha sido ocasionado por uma reforma feita pelo próprio inquilino, ele é quem deve pagar pelo reparo.
  
  

VAZAMENTO ENTRE APARTAMENTOS: COMO É DIVIDIDA A REDE DE ÁGUAS DO PRÉDIO

Antes de responder a grande e principal questão deste post, precisamos entender a maneira que um condomínio divide sua rede de águas.

Basicamente, ela é dividida em dois tipos:

• Rede Vertical: também chamada de prumada ou colunas centrais, este tipo de rede é responsável por transportar a água e esgoto entre os andares e a rua. Logo, se algum problema de vazamento entre apartamentos ocorrer neste tipo de rede, é responsabilidade do condomínio.
  
  
• Rede Horizontal: é responsável por ligar a coluna (rede vertical) à unidade por intermédio de canos. Como é de uso particular, em caso de problemas de vazamento entre apartamentos, este tipo de rede se torna responsabilidade do morador, inclusive se houver danos ao vizinho.
  
  

MAS AFINAL, DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DE VAZAMENTO ENTRE APARTAMENTOS?

Depois do que dissemos, chegamos à pergunta premiada. Quando esse fantasma pairar sobre seu condomínio, quem é o responsável por exterminá-lo?

Pois bem, de forma bastante resumida (lembrando que cada caso é um caso), vai depender de onde esse vazamento em apartamentos for originado. Ou seja:

• SE FOR REDE VERTICAL a responsabilidade é do CONDOMÍNIO e seu representante, o síndico.
• SE FOR REDE HORIZONTAL a responsabilidade é dos MORADORES envolvidos.

Com esses elementos em questão, a pergunta certa a se fazer quando existe vazamento em apartamentos não é de quem é o problema, mas sim onde ele começou.

Dentro deste cenário, vale dizer quem na grande maioria das vezes, o problema de vazamento entre apartamentos ocorre na rede horizontal. Logo, o problema não é de responsabilidade do condomínio, mas sim do morador.

Mesmo assim, é importante lembrar que você, enquanto síndico e porta-voz do condomínio, sempre precisa zelar pelo bem comum. Entenda o problema e procure auxiliar os condôminos em qualquer questão que tenham dificuldade (principalmente quando o vazamento entre apartamentos não for de fácil identificação). Porém, só tome à frente da situação quando as unidades envolvidas não chegarem a um meio termo e o problema se tornar coletivo.

 

DICAS PARA EM CENÁRIO DE VAZAMENTOS ENTRE APARTAMENTOS

Pensando em te auxiliar neste tipo de situação, separamos algumas dicas e assuntos que você, síndico, precisa ficar de olho quando houver vazamento entre apartamentos.

1. ÁREAS MAIS AFETADAS DO APARTAMENTO

A famosa frase “tem um vazamento no banheiro do apartamento de cima” mostra o lugar favorito dos vazamentos entre apartamentos: o banheiro.

No entanto, outros locais menos comuns como cozinha e área de serviço (onde estão máquinas de lavar e tanques) também podem ter problemas.   

2. COMO DESCOBRIR E EVITAR VAZAMENTOS

Saber identificar o que é um vazamento de alguma outra ocorrência já um começo. Quando existe infiltração, a unidade vai apresentar os seguintes problemas:

• Pintura descascada
• Surgimento de bolhas na pintura
• Umidade visível nas paredes
• Mofo no apartamento
• Manchas escuras no teto e nas paredes do apartamento
• Rodapés se soltam ou manchados
• Azulejos soltos

Para evitar qualquer tipo de dor de cabeça com infiltrações e, consequentemente, vazamento entre apartamentos, é importante tomar algumas precauções:

• Resolver qualquer indício de infiltração
• Precaução na utilização de pregos e parafusos na parede
• Desgaste de torneiras e registros
• Vistoria em períodos pré-estabelecidos de apartamentos
• Atenção redobrada para manutenção
• Combata o desperdício de água com tecnologia e inteligência

Todos os índices de vazamentos e medidas para conte-lo são assuntos importantes para você gerenciar casos de vazamentos em apartamentos. Entretanto, você também pode divulgar essas informações para os moradores como forma de informação em comunicados internos. Afinal, se cada um fizer sua parte, evita problemas futuros para eles e para você, certo?

1. O QUE FAZER QUANDO HOUVER VAZAMENTO EM APARTAMENTOS

Como dissemos, quando existe vazamento entre apartamentos, é necessário verificar qual é a rede que originou o problema. Sendo assim, a sua atitude enquanto síndico vai depender de onde essa avaria foi originada.

Antes de qualquer ação

• Acione o zelador em caso de suspeitas para ele analisar o local e verificar a situação.
• Se de fato houver um vazamento, contacte um engenheiro, encanador ou empresa especializada para uma análise mais profunda. Eles vão poder definir a origem do problema e definir quem é o responsável.

Se o morador for responsável

• Explique o motivo que faz o condômino responsável pela avaria.
• O condômino precisa fornecer à empresa ou profissional contratado acesso ao local da manutenção – caso contrário, ele poderá sofrer medidas judiciais.
• Se o morador da unidade em que há vazamento entre apartamentos não realizar o reparo, o condômino penalizado poderá ingressar nos Juizados Especiais Cíveis para o reparo e o ressarcimento do prejuízo.

Se o condomínio for responsável

• O problema sendo identificado na Rede Vertical (coluna do edifício), o prédio precisa efetuar a manutenção par assim, devolver o apartamento do morador sem o problema de vazamento.
• Caso não seja possível fazer a devolução da unidade em seu estado original, o condomínio, através do síndico, precisa negociar direto com o morador a reposição.

Quando o síndico deve agir

• Oriente os envolvidos com serviços e empresas que podem resolver a avaria.
• Procure estar disponível a qualquer dúvida ou questionamento que resolva o problema.
• Se não houver entendimento entre os moradores, o síndico deve atuar como mediador e informar que o morador afetado pode formalizar um comunicado para que o outro vizinho assine e comprove que ele sabe o que está acontecendo.
• Se ainda assim não houver resolução, o Juizado Especial Cível pode entrar em cena com uma ação para obter uma liminar que obrigue o vizinho problemático a arrumar a avaria, bem como o ressarcimento do prejuízo ou indenização.
• No entanto, antes de qualquer medida judicial mais drástica, a unidade problemática do vazamento entre apartamentos deve ser notificada. 

Como você viu no decorrer do texto, estar bem informado é um elemento chave quando o assunto é vazamentos entre apartamentos. Pensando em proporcionar uma comunicação mais fluída entre todos de seu condomínio, a Allport disponibiliza para você download gratuito de 19 modelos de comunicados e cartas mais usados no dia a dia nas mais diversas situações em um condomínio. 

Conclusão: a harmonia depende de todos!

A responsabilidade é um assunto que pode se tornar complicado no coletivo. Mas isso só acontece quando quem faz parte daquele meio, não possui informações suficientes para assim, entender e assumir a sua parte neste todo. Por isso, em casos de vazamentos entre apartamentos, a sua função como síndico é fundamental. É desta forma que você não apenas conscientiza os moradores do verdadeiro papel deles na harmonia do condomínio, mas também impede que o senso de responsabilidade vaze de cada um deles.